葛城地区（TX沿線）で区域指定追加の動き｜つくばでの土地探し・注文住宅にどう関係する？

つくば市から、葛城地区（研究学園周辺・TX沿線開発地区の一つ）のまわりで
「区域指定（11号区域）」を追加する検討を進めている、という発表がありました。
あわせて、市民向けの説明会も予定されています。

区域指定は「市街化調整区域でも家が建てやすくなるかどうか」に関わる大事なルールです。
今回の記事では、注文住宅を検討されている方向けに、
つくば市の発表内容をかみ砕いてご紹介します。

1．どんな説明会が開かれるの？

つくば市は、葛城地区周辺での区域指定追加の検討内容について、
同じ内容の説明会を2回開催すると案内しています。

◆ 日時

• 第1回：令和7年（2025年）12月1日（月）19:30〜
• 第2回：令和7年（2025年）12月7日（日）10:00〜

◆ 会場

• 第1回：つくば市役所 本庁舎2階 会議室201（定員目安：約180名）
• 第2回：つくば市役所 本庁舎2階 会議室202（定員目安：約70名）

事前予約は不要で、参加費も無料です。
定員を超えた場合は椅子が足りない可能性はあるものの、
立ち見でも参加自体はできるとされています。

◆ 説明される内容

• 区域指定制度の概要
• 葛城地区周辺で追加を検討することになった経緯
• 検討しているエリアの考え方（範囲・方針）
• 今後のスケジュール

なお、「どの土地が新たに区域指定されるか」までは、説明会の時点では公開されません。
具体的な区域が決まったあと、告示とあわせて市のホームページで公表される予定です。

2．区域指定（11号区域）とは？ざっくり解説

つくば市内には、市街化区域と市街化調整区域があります。
市街化調整区域は原則として新たな住宅開発が制限されるエリアですが、
その中でも「あらかじめ決められた範囲（区域指定）」の中なら、
要件を満たせば家を建てやすくなる仕組みがあります。

◆ 11号区域とは

都市計画法第34条第11号に基づく区域（通称：11号区域）は、
条件を満たしたエリアであれば、集落出身かどうかに関係なく
どなたでも住宅を中心とした開発許可を受けられる可能性がある区域です。

つくば市の条例では、11号区域に指定するための条件の一つとして、
「市街化区域（工業専用地域を除く）からおおむね1km以内」という距離要件が定められています。

簡単に言うと、
「市街化調整区域の中でも、場所によっては家を建てやすくするためのエリアを決めている」
というイメージです。

3．なぜ葛城地区周辺で追加指定を検討しているの？

これまで、TX沿線開発地区（研究学園・島名・福田坪など）のまわり約1kmは、
まちづくりへの影響が大きいとされ、11号区域の対象から外されていました。

しかし今回、葛城地区（研究学園ほか）については宅地利用が十分に進んできた
と判断されたことから、葛城地区の周辺約1kmの範囲で、
新たに11号区域を設定する方向で検討が始まっています。

つまり、研究学園エリアの外側〜周辺で、家を建てやすい区画が増える可能性がある
という動きです（まだ「検討段階」であり、どこが指定されるかは未定です）。

4．検討している範囲と考え方

市が公表している図面では、葛城地区の周りで赤く囲まれた部分が
「11号区域追加を検討しているエリア」として示されています。
ただし、赤い範囲すべてが指定されるわけではありません。

◆ 検討対象とならないエリア

• 島名・福田坪など、他のTX沿線開発地区から約1kmの範囲（図面の青線部分）は対象外
• すでに市街化区域となっている場所（図面で黒く塗られた範囲）は区域指定の対象外

◆ 指定の判断材料

検討エリアの中で、次のような点を総合的に見て、新たに指定する区域を決めていくとされています。

• 建物がどのくらい連続して建っているか（集落性）
• 宅地がどの程度集まっているか（宅地率）
• 道路や下水道などインフラの整備状況

また、赤い範囲の外側であっても、
一体の集落としてまとまりがある場合は、そこまで含めて指定される可能性があるとされています。

5．今後のスケジュール感

現時点で公表されている、おおまかな流れは次の通りです。

• 2025年12月：市民説明会（12月1日・7日）
• 2026年2月下旬：つくば市開発審査会での意見聴取
• 2026年3月上旬：追加となる区域の告示と、市HPなどでの公表
• 2026年4月上旬：新しい区域指定の施行予定

あくまで「現時点での予定」であり、事業の進み具合によって前後する可能性があることも
あわせて示されています。

6．これから家づくり・土地探しをする方へのポイント

◆ 1）対象エリアの土地を検討している方

• 葛城地区周辺の調整区域を検討している場合、将来的に区域指定される可能性があるかもしれません。
• ただし、今の段階では「どの地番が指定されるか」は決まっていないため、
  「可能性があるエリア」として慎重に検討する必要があります。

◆ 2）説明会に行くメリット

• 市が考えているまちづくりの方向性を直接聞ける
• 自分が気になっているエリアが「検討範囲に入っているか」を地図で確認できる
• 疑問点を担当部署に質問できる

◆ 3）専門家と一緒に整理すると安心

区域指定や都市計画の話は、なかなか分かりにくい分野です。
当店では、「この土地は将来的に家が建てられるの？」「区域指定が変わると何が変わるの？」
といったご相談も、住宅会社選び・資金計画とセットでサポートしています。

葛城地区周辺での家づくりや土地探しをお考えの方は、
ぜひ一度「注文住宅の相談窓口つくば店」にご相談ください。
区域指定の最新情報も確認しながら、お一人お一人に合った進め方をご一緒に整理していきます。

参考リンク

• つくば市公式サイト：
  
  葛城地区（TX沿線開発地区）に係る区域指定の追加指定について、市民の皆様へ説明会のご案内